黄冈买房不得不看的品牌房企拿地策略

来源：吉屋网发布时间：2018-11-15 15:15:40

2018年上半年，房地产市场的调控高压依旧在持续，土地市场出让方式的调控策略愈发明晰，“限房价竞地价”、“竞配建保障房面积”、“竞配建自持比例”的组合型土地出让方式已经不再是一线市场的特例，供给侧结构性改革迅速渗透至各级城市。

而在调控持续收紧的另一面是行业规模扩张的竞争法则，“手中有粮，心中不慌”也已成为房企的普遍心态。胶着的市场格局下，拿地策略变得尤为关键。

伴随着三四线城市高温引发调控政策频频加码，全国范围内可进驻的空间亦愈发有限，房企拿地“主旋律”明显发生变化。据中指院数据统计，今年以来，绿地控股（600606）、阳光城（000671）、碧桂园（02007.hk）、中国恒大（03333.hk）等诸多房企纷纷错开高温城市，转战中西部地区。

收并购拿地趋势持续增强

2018年以来，房地产调控政策继续深化，重点城市房地产整顿力度持续强化，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，致使土地市场的溢价率大幅回落。中指院数据显示，2018年上半年，全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。

尽管政策高压不断，但在行业“大鱼吃小鱼”的今天，房企仍在加紧逆市补仓，拿地热情依然高涨。中指院数据显示，2018年上半年，拿地金额Top50房企的拿地总金额为10801.2亿元，同比增长17%，拿地总面积24588.6万平方米，同比上升28.5%。

在这轮拿地竞赛中，规模房企的拿地势头亦是空前高涨。中指院数据显示，2018年上半年，20家典型代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%（剔除绿地后为38.5%），保持较高水平，规模扩张意愿较强。具体来看，华润置地（01109.hk）、龙湖集团(00960.hk)、绿城中国(03900.hk)、旭辉控股(00884.hk)、金地集团（00535.hk）和招商蛇口（001979）比重均超60%，绿地控股比重则超过200%。

品牌房企下半年拿地策略一览

【谨慎型】

恒大：未来拿地将更为谨慎

恒大充足的土地储备总量远超其他品牌房企，土储的一二线城市占比到达72.6%。在拥有大量优质土地储备的情况下，基于对现金流和利润的双重考量，恒大未来将采取更为谨慎的拿地策略以节省土地款项支出。其在半年报中称，准备在2017年7月至2020年6月，将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。据报告分析，这个负增长率相当于每年减少1000至2000万平米。

碧桂园：以更审慎、务实的策略补充优质土地储备

碧桂园在半年报中预计，下半年房地产行业竞争将更趋激烈，行业整合加强，市场将进一步分化。碧桂园将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。同时亦以更审慎、务实策略补充优质土地储备、优化项目区位布局，针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各类市场需求，在稳健基础上根据市场情况灵活调适，关注盈利能力的持续提升，实现高质量的协调发展。

万科：坚持审慎投资策略拓宽合作渠道

鉴于土地市场竞争依然激烈，万科在半年报称将坚持审慎投资策略，推进投融资一体化，同时牢牢把握城市发展趋势，拓宽合作渠道，深化和优质资源所有者的的合作。同时，从上半年来看，万科保持深耕核心一二线城市、聚焦核心城市圈的发展战略。此外，万科认为"轨道+物业"模式已经成为了一个非常难得的发展机遇。随着深铁成为万科的基石股东，万科希望通过与深铁及其他城市的轨道交通运营商合作，在深圳及其他城市拓展"轨道+物业"的战略布局。

融创中国：未来将更审慎，并减缓获取土地

融创中国在半年报中称，上半年土地公开市场热度不减，出于谨慎考虑，融创大幅减少在土地公开市场拿地。融创表示，其把握住2015年及2016年的土地市场机会，完成了一线、环一线及核心城市的全国化土地储备布局，获得了充足的土地储备，并且在与万达就13个文化旅游项目91%的股权达成合作，使其土地储备得到进一步补充。充足高质量的土地储备足够支持本公司在未来几年保持稳健的增长，在面对过热的土地市场能够更加从容，未来将采取更加审慎态度，减缓获取土地。

【激进型】

中海地产：继续保持积极地拿地力度多元化的拿地方式

中海地产在其半年报中表示，下半年仍然会采取积极参与，细心研判，审慎出价的原则，在公开土地市场去补充土地储备，同时也开拓更多其它不同管道增加土地资源。2017年下半年，预计中海地产将会继续保持积极地拿地力度，计划全年新增约1600万平方米的土地，拿地开支1000亿。在拿地方式上，中海地产也将更多采用多元化的拿地方式，例如并购、一级开发、棚户区改造等等，同时加大合作拿地的力度。

保利地产：积极推进城市群战略

保利地产在策略方面，始终坚持全国化战略布局，以一二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。目前，公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域共同发展的城市群布局。在深耕国内市场同时，公司也积极开拓海外市场，成功布局澳大利亚、美国、英国等国家，累计管理项目 9 个，进一步夯实公司地产开发主业。　　

龙湖地产：将坚持目标城市深耕策略

龙湖地产在半年报中表示，将坚持在高潜力都市圈、城市群布局拓展，决策坚定而执行坚决；同时注重渠道多元、成本控制得当。下半年将坚持目标城市深耕策略，更加关注盘面健康和可持续增长。在聚焦主业、提升规模的同时，谨慎对待各城市市场。

富力地产：将继续物色土地储备补充及扩大规模

富力地产在其半年报中透露，为满足强大的销售增长增加土地储备的收购，以确保未来可销售资源的供应。在作出多宗土地收购，以及收购77间万达酒店资产之重大收购后，将大举增加其可销售资源的土地储备规模及长期投资和酒店组合。同时，也将继续物色土地储备补充及扩大规模。鉴于近期政策抑制平均售价升幅，富力地产预期土地储备的价格涨幅也会较为温和，为其创造机会取得回报具吸引力的土地储备。

从选取的8家品牌房企下半年拿地策略来看，土地储备充足的企业，例如：恒大、碧桂园、万科、融创对于下半年均表态将采取更为谨慎的拿地策略。由于这些品牌房企手持土地优质且充足，同时基于对经营性现金流等因素的考量，实行审慎拿地，伺机而动的策略，以便于应对未来过热的土地市场以及不确定的政策调控等因素时能够更加从容。

反观中海、保利、龙湖、富力四家品牌房企，从上半年披露的土地储备情况来看，尽管手中的土地已经具备了相当的规模，但为了“手中有粮”且能保持在“*梯队”不掉队，这些企业也都表态将继续补充土地储备及扩大规模。

黄冈买房 不得不看的品牌房企拿地策略

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