房产投资城市选择，从长期考虑，哪些城市或区域可买入？

来源：吉屋网发布时间：2018-07-21 16:59:11

前日，楼市专家隔空论剑，甚是热闹，有唱衰的，有唱多的，唱多的*有代表性的三位分别是经济学家管清友的“能买两套就多买两套言论”；中央货币政策委员会委员樊纲的“六个钱包”言论，前华远董事长任志强在房地产金融论坛上再次开炮。

在这里面，前两位专家，我接触的比较少，任志强先生我倒是了解些，早些年也曾听过他的讲课。这位先生，什么话都敢讲，喜欢引用数据，有些言论可能有演讲或课程气氛需要的情况。不过有一些观点，我还是比较认同的，作为从业人员，也受到一些启发。

那么有人说，你们那么认同，但开发商为什么不一直囤地、个人一直买房，我认为经营企业不仅仅是看准方向猛干就可以，需要考虑到方方面面，比如资金就是一个很大问题，与企业的决策者是独断还是经理人制这些因素都有很大关系，这个问题不细聊。

下面来谈谈，为什么房价仍会上涨？什么货币贬值、棚改拆迁等影响因素暂不谈，这里只谈两个主要原因：

1.需求是决定房价上涨的源动力。人口城市化不可逆，任何发达国家都是如此。我国也不例外，必然由不发达走向发达国家的过程，这一过程也是因为城市经济发达，而农村经济不发达，农业机械化集中生产不需要那么多人口，更多的人口必然往收入更高的城市转移。我们现在户籍人口城市化是42%，要达到70%的目标，路途还很遥远。国家定的是2035年基本实现现代化，差不多还有15年以上时间，城市人口这么大缺口，如果这些人口陆续进入城市，这期间让房价原地踏步吗？显然答案是否定的。

另外，现在随着生活条件的改善和对品质生活需求提高，选择独居生活的人群也会越来越多，指望一家子人住在一起越来越不现实，这还不包括不结婚的单身人士对住房的需求。所有的这些住房需求，不是我们简单的人均住房数据计算可衡量的。

2.限制供应和需求的短视行为。相信一些城市的人深有体会，本来房价涨到一定程度，楼市会经历一个自然调整过程，但是一些城市反而出台一些限购、限土地供应等限制需求和供应端的做法。本来不紧张的市场，反而变得紧张，包括*近的摇号政策，现在摇号看似公平做法，实际上把市场弄的更紧张了，似乎到了每一次开盘必摇号，每摇号一次必售完。之前为什么三、四线城市房价涨不上去，就是土地供应太多，库存太多。现在呢，有些人学聪明了，限制土地供应，人为造成土地紧张。我认为这是要不得的，较好的做法是要求土地供应井然有序，既不积累过多库存，也不造成供不应求，保持房市稳定。

大家试想一下，每年的需求是一定的，但是土地老压着不供应，土地开发到交付都需要周期，未来几年市场的需求怎么消化，调控政策中的限购取消后，市场需求如何消化？这很无解？等长效机制吗？在现实环境下，这玩意没那么容易解决问题。

按照此思路，对于未来房地产增值潜力城市的选择，我认为可以分三个梯队去选择：

名列前茅梯队，三大城市圈核心城市，这里房价现在较高，但现在还远不是天花板，强者恒强，当然这是针对大资金人群。

第2梯队，国家中心城市，加东部和中部省会城市，再加一个海南，其实海南可以算1.5梯队。国家中心城市承担国家未来战略发展提升空间，后续会有更多的大政策去支持塑造和建设区域中心，甚至参与全球竞争。国中城市还未公布完，可继续看。没有当选中心城市的省会城市也不用气馁，省会也是省内那么多人口城市化的重要选择，房价只多不少。还有一个海南岛，独特气候资源和政策支持，加上多次的建设尝试，未来一定会走出腾飞的发展模式，看好。

第三梯队，大湾区辐射城市、都市圈卫星城市。这些城市受到地理优势影响，随着交通的改善和产业转移的带动，同城化发展也是未来的发展方向。这些城市经济发展水平高，购买力强，房地产高溢价也是自然的事。

结论是：从相当长时间来看，未来的房价涨是一定的，但各类城市涨幅有大有小，如果涨幅摊薄在每一年的话，有赚的多、有赚的少、有仅仅抗通胀、有跑不赢通胀情况，这一切都因城市间的差异决定。